HABER
Ev sahibi, kiracı hakları 11 soru 11 yanıt
HAYATIN İÇİNDEN HABERLER
 |
Landlord, tenant rights 11 questions 11 answers - CLICK |
Kira zammı düzenlemesi
Gümüşlük Haber Ajansı (GHA) - 09.06.2022 - Ev sahibi, kiracı hakları 11 soru 11 yanıt
Kira zammı düzenlemesi TBMM'den geçti ve ayrıntıları belli oldu. Madde madde tüm merak edilenler ve yanıtları haberde...
Kira artışlarını da içeren Borçlar Kanunu'yle ilgili düzenleme önce komisyondana rdından da TBMM'den geçerek kabul edildi. Bu ne anlama geliyor? Yeni kira zammı düzenlemesi nasıl olacak?
Gayrımenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz'ın en çok sorulan sorulara yanıtları.
Gayrımenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz
11 soru 11 yanıt
1- Geçmişe dönük yapılan kira anlaşmalarını da etkileyecek mi?
TBMM'de yeni kabul edilen kira artışı sınırının uygulanabilmesi için 1 Temmuz'da başlayıp 30 Haziran'da biten sözleşme olması gerekiyor. Düzenleme, halihazırda oturan ve oturmaya devam eden özellikle de 1. ve 5. yılı arasında uzama dönemi gelmiş kiracılar için bir can simidi oldu. Daha çok eski kiracıları koruyan bir düzenleme söz konusu oldu.
2- Geçimini kira geliriyle sağlayan ev sahibi dava açabilir mi?
O vatandaş (ev sahibi) dava açabilir. Beşinci yılını dolduran kiracılar için mal sahiplerinin kira tespit davası açarak kirayı yükseltme hakkı var. Orada bir yüzde 25 limiti yok. Öte yandan bu kalıcı değil, geçici bir düzenleme.
3- Kira tespit davası açan ev sahipleri ne yapacak?
Ev sahibi kira tespit davası için ihtarname çekmiş ise ve kiracı 5.yılı doldurmuşsa davayı açar, mahkemeye gider, mahkeme bilirkişi atar. Tüm kriterler bilirkişi tarafından tespit edilir. Hakim, hakkaniyet oranında indirim de uygulayarak kirayı yeniden belirler. Kiracı kira dönemi gelince yüzde 25 artış yapacak. Fakat kiracı 5. yılını doldurduysa ev sahibi bunun üzerinde bir artış da talep edebilir.
4- Yasa Meclis'ten geçmeden önce yapılmış kira sözleşmeleri devam eden vatandaşlar da yüzde 25'lik artış sınırına geri dönme hakkına sahip olabilirler mi?
Bu kira artış sınırının uygulanabilmesi için 1 Temmuz'da başlayıp 30 Haziran'da biten kira sözleşmesi olması gerekiyor. Yani 1 Temmuz'da yenilenen kira sözleşmesi olmalı.
5- Ev sahibinin kiracısına "Evi satıyorum çık" deme hakkı var mı?
Der, ancak Yargıtay’ın tanımı ile ihtiyacın somut ve net olması gerektiğini vurgulamamız gerekiyor. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası kazanılırsa mal sahibi 3 yıl boyunca mülkü kiraya veremeyecek, verirse 1 yıl boyunca kira bedelini tazminat olarak eski kiracısına ödeyecek.
6- Ev sahibi evi satarsa kiracının hakları ne olacak?
Ev satıldığı takdirde kiracının eski kira sözleşmesi devam eder. Yeni malikin mevcut kiracıya iki hakkı var. Ya 6 ay süre verir ya da eski kira sözleşmesinin bitim tarihinde 1 ay içerisinde dava açabilir. Yeni malikin dava açabilmesi için ihtiyacı olduğunu ispat etmesi gerekir.
7- Haziranda sözleşmesi yenilenen vatandaş ne yapacak?
Mesela bu ay sözleşmesi yenilenenler bu fırsattan faydalanamaz. Onlar açıklanan en son TÜFE 12 ay ortalaması olan yüzde 39.33 oranında zam yapmak durumunda. Geriye dönük bir uygulama olmaz.
8- Peki sözleşmesini ev sahibi baskısı ile yeni yapmış olanlar kiracılar ne yapacak?
Uygulama geriye dönüş işleyemecek. Ancak kiracılar ise evden çıkmayarak, ev sahiplerinin dava açmasını bekleyerek yasal haklarını kullanabilecek.
9- Ev sahibi % 25 düzenlemesine girmeyen konutlarda en fazla ne kadar artış talep edebilir?
Bizim borçlar kanunumuz kiracı ve mal sahipleri ilişkilerini açık ifade ile tanımlamıştır. Üst sınırın ne olacağını tanımlamıştır. Bizim kanunumuzda kira sözleşmesinde belirlenecek olan üst sınır en fazla TÜFE’nin 12 aylık değişim oranıdır. Bu değişim oranı yüzde 39.33’tür.
10 - Ev sahibi 5 yılın sonunda kirayı istediği kadar artırabilir mi?
Kiracı ve mal sahibi 5. yıl sonunda uzlaşmalıdır. Ne kiracı TÜFE’nin 12 aylık değişim oranında diretmeli ne de mal sahibi fahiş oranda diretmelidir. Kira tespit davasında sulh hukuk hakimi enflasyonu dikkate alacak, bölge rayicini dikkate alacak ve bu kira üzerinden de eğer kiracı 10 yıldan fazla orada oturuyorsa yüzde 20, 10 yıldan az oturuyorsa yüzde 10 oranında hakkaniyet indirimi uygulanacak.
11 - Fahiş kira talebine karşı kiracının temel hakları nedir?
Sadece uygulayacağı TÜFE 12 aylık değişim oranıdır. Bunun üzerindeki bir artışı kabul etmek zorunda değildir. Kiracı mal sahibinin ara zam ve fahiş zam talebine doğru cevap verecek. Ben şu an kira sözleşmemin 3. yılındayım TÜFE’nin 12 aylık değişim oranını uygulayacağım dediğinde bu hakkını yerine getirmiş olacak. Mal sahibi tahliye etmek istiyorsa 10. yılı dolduracak. Ya da haklı bir neden olacak. Sattığında yeni edinen kişinin tahliyesi gibi kanunda sayılan sebepler olmalı bunun dışında tahliye mümkün değildir.
Ev sahibi, kiracı hakları 11 soru 11 yanıt, arşiv - GHA
ETKİNLİK TABLOSU
Muğla ili ve ilçelerindeki tüm etkinliklere ulaşmak için lütfen → burayı tıklayın.
ENGLISH
Landlord, tenant rights 11 questions 11 answers
The rent increase regulation passed the Parliament and the details became clear. All the questions and answers, item by item, are in the news...
The regulation on the Code of Obligations, which includes rent increases, was first passed by the commission and then passed by the Turkish Grand National Assembly. What does it mean? How will the new rent increase arrangement be?
President of the Real Estate Law Association, Attorney Ali Güvenç Kiraz answers the 5 most frequently asked questions. Here are those questions and their answers;
1- Will it affect the lease agreements made retrospectively?
In order for the newly accepted rent increase limit to be applied in the Turkish Grand National Assembly, there must be a contract that starts on 1 July and ends on 30 June. The arrangement has been a lifeline for tenants who are currently occupied and continue to live, especially for tenants who have reached a period of extension between their 1st and 5th year. There was a regulation that mostly protected the former tenants.
2- Can the landlord, who earns his living from rental income, file a lawsuit?
That citizen (the landlord) can sue. For tenants who have completed their fifth year, the landlords have the right to raise the rent by filing a rent determination lawsuit. There isn't a 25 percent limit there. On the other hand, this is not a permanent arrangement, but a temporary arrangement.
3- What will the landlords who file a rent determination lawsuit do?
If the landlord has issued a warning for the rent determination case and the tenant has completed the 5th year, he or she files the case, goes to court, and the court appoints an expert. All criteria are determined by the expert. The judge re-determines the rent by applying a discount at the rate of equity. The tenant will make an increase of 25 percent when the rental period comes. However, if the tenant has completed their 5th year, the landlord can also request an increase above this.
4- Can citizens whose lease agreements continue before the law is passed by the Parliament have the right to return to the 25 percent increase limit?
In order for this rent increase limit to be applied, there must be a lease agreement that starts on 1 July and ends on 30 June. So there must be a renewed lease on July 1st.
5- Does the landlord have the right to say to the tenant, "I'm selling the house, get out"?
We need to emphasize that cases of eviction due to need are not so easy cases, and that the need should be concrete and clear with the definition of the Supreme Court. If the eviction lawsuit is won due to need, the owner will not be able to rent the rent for 3 years, if he does, he will pay the rent for 1 year to the former tenant as compensation.
6- What will be the rights of the tenant if the landlord sells the house?
If the house is sold, the tenant's old lease agreement continues. The new owner has two rights to the existing tenant. It either gives 6 months or can file a lawsuit within 1 month from the expiry date of the old lease agreement. The new owner must prove that he needs it in order to file a lawsuit.
7- What will the citizen whose contract is renewed in June do?
For example, those whose contracts are renewed this month cannot benefit from this opportunity. They have to increase the latest CPI by 39.33 percent, which is the 12-month average. There is no retroactive application.
8- What will the tenants who have just signed their contract with the pressure of the landlord do?
The application will not be able to handle rollback. However, the tenants will be able to use their legal rights by not leaving the house and waiting for the landlords to file a lawsuit.
9- How much increase can the landlord request for the residences that do not fall under the 25% regulation?
Our law of obligations defines the tenant and landlord relations in clear terms. It has defined what the upper limit will be. In our law, the upper limit to be determined in the lease agreement is the 12-month change rate of the CPI at most. This rate of change is 39.33 percent.
10 - Can the landlord increase the rent as much as he wants at the end of 5 years?
Tenant and landlord must reconcile at the end of the 5th year. Neither the tenant should insist on the 12-month change rate of the CPI, nor the landlord should insist on the exorbitant rate. In the case of rent determination, the magistrate will take into account the inflation, take into account the regional rate, and if the tenant has lived there for more than 10 years, a 20 percent discount will be applied, and if the tenant has lived there for less than 10 years, a 10 percent discount will be applied.
11 - What are the basic rights of the tenant against the demand for exorbitant rent?
The only CPI that it will apply is the 12-month change rate. It does not have to accept an increase above this. The tenant will respond correctly to the landlord's request for an interim raise and exorbitant raise. I am currently in the 3rd year of my lease, and when he says he will apply the 12-month rate of change of the CPI, he will have fulfilled his right. If the owner wants to evacuate, he will complete the 10th year. Or there will be good reason. There must be reasons listed in the law, such as the eviction of the new acquirer when he sells, other than that, eviction is not possible.
